仙台に再開発の波、100億投じる市のプロジェクトの行方は - 朝日新聞デジタル（2023年7月26日）
JR仙台駅から西に約700メートル。仙台市中心部を南北に走る東二番丁通を歩くと、建設中の真新しいオフィスビルが目に入る。11月に完成予定の「アーバンネット仙台中央ビル」だ。
地上19階・地下1階建てで低層階にはコワーキングスペースもできる。再開発を手がけるNTT都市開発（東京）は「仙台都心部のさらなる活性化に向けた、新たな魅力やにぎわいの創出を図ることをめざす」とアピールする。
そこから約900メートル離れた国分町では、12月に完成予定のオフィスビル「ウッドライズ仙台」の建設が進む。地上10階・地下1階建てで、木造と鉄骨を組み合わせた構造が特徴だ。さらに仙台駅そばではオフィスビル「T―PLUS仙台」が来年1月の完成を予定。地上12階・地下1階建てで、屋上テラスもあるという。
100万人を超える人口を擁し、東北の中心地・仙台市ではいま、再開発の動きが本格化している。
不動産サービス大手CBRE仙台支店によると、市中心部でのオフィスビルの新規供給は2003～22年は年平均約4700坪（1坪=3・3平方メートル）。08～10年の3年間では計5万坪を超える大量供給があったが、その後の新規供給は低水準に。だが23年4月からの1年間では一転し、約1・6万坪の供給が予定されている。
大型の再開発はその後も続く。ランドマークの一つとして長年親しまれてきた「電力ビル」は、周辺一帯も含めて2棟の高層ビルに生まれ変わる。25年度をめどに着工し、約10年かけてオフィスや商業施設、多目的ホールを備えた大型複合施設になるという。
市中心部で再開発が相次ぐ背景には、市が19年に打ち出した「せんだい都心再構築プロジェクト」による後押しがある。容積率の緩和やテナント退去費用の助成などをするもので、期間は30年度まで。市は全体で100億円を超える支援額を見込む。
目的は、市が抱える構造的な課題の解決だ。市によると、市中心部のオフィスビルは旧耐震基準のビルが4割を超える。一方、東北大学がある仙台には東北地方などから学生が集まるが、就職のため首都圏に多くが「流出」する現実がある。
高機能オフィスへの建て替えを促して企業を呼び込むことで、若者の雇用の受け皿を仙台市につくれないか――。市はそんな好循環をもくろむ。
25日までにプロジェクトに認定された再開発は「アーバンネット仙台中央ビル」や「ウッドライズ仙台」、「T―PLUS仙台」、電力ビルの再開発など5件だ。
一方、プロジェクトをめぐる課題も指摘される。
認定された再開発は大手企業による計画ばかりで、地元中小が手がける案件はない。不動産関係者によると、資材や人件費の高騰で建築費が上昇する中、地元の中小が再開発に踏み出すのは難しく、支援策があっても活用しづらいという。
「市の発信力が課題だ」との声もある。不動産業界で「札仙広福（さっせんひろふく）」と呼ばれる札幌、仙台、広島、福岡は目下、大規模な再開発が盛んだ。しかし、福岡の「天神ビッグバン」や札幌の「大札新」と比べると、「仙台の発信力の差は明らかだ」と、ある不動産関係者は指摘する。
「再開発でどんな企業を呼び、どんな産業の裾野を広げたいのか。市の施策からはその思想が伝わってこない。それでは『支店経済』を超えてプラスアルファの産業を育てるのは難しいのではないか」
市自らも、市役所本庁舎の建て替えや勾当台公園の再整備といった計画を進める。JR仙台駅直結の複合商業ビル「ヨドバシ仙台第1ビル」は6月開業し、にぎわいを生んでいる。
変化の機運が高まる仙台市だが、大規模な再開発の後にどのような姿に変貌（へんぼう）を遂げられるのか。市政のかじ取りが問われる。（中島嘉克）
仙台市が2019年より進める「都心再構築PJ」。
プロジェクトの活用によって、容積率緩和を勝ち取ったPJは2023年現在で4つ。水面下ではいろいろと動きはあるものの、市場経済の動き等もあって、なかなか動きが見えてこない部分もあります。
一方で、電力ビル跡地が動き出しており、これに呼応する形で藤崎建て替え計画も動き出すなど、少なくとも動きが「ゼロではない」のは確か。
認定第1号案件の「アーバンネット仙台中央ビル」もまもなく完成を迎え、また当PJが脚光を浴びることになることも予想できます。
小休止状態の今後のPJについて、少し取り上げてみようと思います。
〇 さくら野百貨店跡地
まずはなんといってもここ。ドン・キホーテを運営するパン・パシフィックIHDによる再開発計画構想が浮上したのが2020年。オフィス棟（150m）、ホテル棟（130m）のツインタワービル構想が持ち上がったっきり、それ以降なかなか話は挙がってきていません。
2020年時点で、土地の8割について権利を得られているものの、残りの2割の部分がカギになるのは間違いありません。
とはいえ、仙台市が進めている青葉通りの車道廃止構想等もあり、仙台市としては全面的にバックアップしたいところでしょう。
〇 EDEN・GSビル跡地
そして、さくら野跡地の向かい側のこちら。仙台ホテル跡地がEDENとなったときから、暫定商業施設としての活用が明言されており、オリックス不動産が開発時期を窺っている状態です。
敷地面積は、アーバンネット仙台中央ビルよりも一回り大きい程度、かつ不成形地。
隣接するヒューモスファイブ、仙台ロフトも巻き込んだ街区一帯開発ができれば、仙台一のランドマークビルの建設も夢ではない…と思うのですが。
ヒューモスファイブは耐震工事済みとはいえ1966年竣工のかなり老朽ビルではありますが、仙台ロフトの入居する仙台駅前開発ビルは1982年竣工と比較的新しく、建て替えに関する助成については適用外となってしまう可能性があるのはマイナス。
ですが、ここの「中央1丁目10番街区」は、国交省が進める仙台での「バスタ構想」の最適地だと個人的には考えているので、いろいろな制度を活用しての「街区一帯再開発」を強く推し進めてほしいというのが個人的な願いではあります。
オリックスという日本を代表する企業による案件だけに、それが可能だと思っているのですが…。
〇 中央南地区
かなり前より構想自体は持ち上がっている中央南地区。イービーンズやパルコ2が立地している街区です。パルコ2が建設され、敷地面積はかなり縮小してしまいました。
とはいえ、イービーンズのビルは1964年竣工とかなりの老朽ビル。増築された部分も1972年竣工と都心再構築PJの対象であることに変わりはないので、地権者としては可能な限り制度を活用したいところでしょう。
一方で、地権者にまとまりがあれば、もうとっくに再開発が行われいるはずで…。一筋縄ではいかないだろうな…というのは想像できます。苦笑
〇 東邦銀行仙台支店建て替え
愛宕上杉通りに面した、福島の地銀、東邦銀行仙台支店についても建て替え計画があります。敷地面積は広くなく、規模的には2 - 4号案件の中小開発と似たような規模感になる可能性が高いですが、周辺のビルも巻き込むことができれば、非常に魅力的な再開発になりえます。
〇 電力ビル跡地再開発計画
電力ビルと、その周辺のビルを巻き込んだ一帯再開発。容積率緩和が前提ではありますが、180mと135mのツインタワーが建設される計画です。
東二番丁通りと広瀬通りに面し、広瀬通駅に直結。ポテンシャルの高さ、期待値の高さは随一でしょう。周辺への波及効果は非常に大きく、このまま順調に進んでくれれば…と思っています。
〇 NTT東日本青葉通ビル建て替え
青葉通りに面した、NTT東日本青葉通りビルについても建て替え計画があります。
アーバンネット仙台中央ビルの完成後に、連鎖的に再開発を行うものとみられます。NTTは仙台市と都心部の活性化に関して連携協定を結んでいますし、東北大学青葉山キャンパスで稼働されるナノテラスも追い風として、ワクワクさせてくれるような計画にしてもらいたいものです。
〇 藤崎百貨店建て替え
コロナ禍によって一時協議が停滞していた藤崎も、電力ビルの建て替え計画に触発されてか、また動き出しています。
一度事業協力者として指名していた大成建設から、大林組に鞍替えしたのは少し不穏です。同じ街区の仙台ファーストタワーが大成だったので、必然的に大成になるものと思っていましたが…。最近の不祥事続きがひとつの要因でしょうか。
青葉通一番町駅直結という大きなアドバンテージを活かした再開発にしてもらいたいと考えています。
〇 イオン仙台店建て替え
読売仙台ビル、新伝馬町中央通ビルという2棟のビルが連結している当計画地も、1975年竣工と老朽化が進んでいます。
東二番丁通り・青葉通り・中央通りと、仙台を代表する3つの通りに面した一等地。新電力ビルと合わせて、東二番丁通りの景色が大きく変わるポテンシャルの高い土地なので、個人的には藤崎以上に、とっても期待していたりします。
〇 フォーラス建て替え
フォーラスを運営するOPAは改修を念頭にしていますが…。個人的には再開発は大いに考えられるかなと思っています。
多くの高速バスが発着する、広瀬通一番町バス停に面していることもあり、こちらの整備等の公共性も認められると非常に大きなボリュームの開発も可能になります。
〇 宮城県民会館跡地
宮城野原への移転が決まっている、県民会館。28年度の移転を予定しており、跡地の再開発については都心再構築PJの期間である30年までに計画がまとまるかどうか微妙なところ。
ですが、仙台市としては定禅寺通りの活性化に力を入れたいところで、可能性はゼロではないかなという希望的観測を持っています。
△ ヨドバシ第1ビル 2期開発
都心再構築PJが持ち上がる前に計画が決まってしまった、第1ビルの南側の土地について、適用の可能性が考えられます。ただ、すでに竣工した第1ビルにオフィスを併設してしまった以上、実現に向けたハードルは高いかな、というのが正直なところ。
✕ 仙台中央郵便局建て替え
個人的に残念なのがこちら。都心再構築PJの対象地域外となります。対象地域が、ひとつ北の街区の仙台トラストシティまでとなっており、なんとかここの街区まで対象に加えてくれたら…と思ってしまいます。
建物自体は、1972年竣工と老朽化が進んでいるのですが…。なんとかならんのか…。
✕ 仙台本町ビル・江陽グランドホテル
電力ビルと並ぶ一等地ではありますが、それぞれ1985年前後の竣工と、建て替えにはまだ早いかな…というのが正直なところ。
ですが、江陽グランドホテルも経年劣化によって、立ち位置が微妙になってきつつある現状、再開発に舵を切るのもありかなぁという妄想をしたりしています。
✕ 三井アーバンホテル跡地
東二番丁通りと定禅寺通りに面し、長年塩漬けになってる当地。跡地が宗教法人に売却されて以降、駐車場としてずっと利用されています。
こちらについては、期待できないかな…というのが正直なところです。
パッと思いついたのはこれくらいでしょうか。
仙台市では、「杜の都」景観計画についても改訂を行い、公共的空間の整備に関する条件を加えたことで、空地率に関する条件を撤廃。
仙台市本庁舎もこれによって、高さ制限を60mから80mまで緩和。都心再構築PJの環境アセス免除も勝ち取り、建て替え計画を進めています。
今後も多くの再開発計画がまとまり、動き出してゆくことに期待したいと思います。
